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城镇化A股投影地产股或王者归来

2018-07-20 18:19:28

城镇化A股投影:地产股或王者归来

本报 黄祎妮 上海报道

地产股成为本轮市场反弹的主力。

12月26日,房地产板块上涨1.95%,而此前一个交易日,房地产板块涨幅更是高达4.24%。

“随着城镇化这一战略方向的推出,市场对房地产特别是二三线城市的房地产,热情又有所高涨。”上海一家券商的策略研究员向表示。

而另一方面,市场对房地产调控放松预期复燃。

“中央经济工作会议提出‘要继续坚持房地产市场调控政策不动摇’,但没提房价合理回归,这应该是与以往的不同之处。”上海一家基金公司的基金经理向表示。

与此相配合的,则是上海等几个一线城市房地产市场的再次回暖。

12月17日,央行上海总部公布的11月上海货币信贷数据显示,当月新增本外币房地产开发贷款64.7亿元,较10月环比增逾16倍。同时,11月上海本外币个人住房贷款增加36.8亿元,创年内单月增量的次高水平。广州、深圳等地新房开盘更是出现了通宵排队购房的现象,南京、上海等地总价地王也再度出现。

“这一轮回暖确实是被压制了一年多的刚需释放,再加上开发商借此机会快速推盘。后面房地产调控不可能转向,但局部的调整也会有一些结构性的机会。”上述基金经理表示。

地产股强势反弹

本次地产股反弹,几只三四线城市的地产股表现最为突出。

其中,金科股份()股价从9月27日的最低8.30元,一路上涨至12月26日的14.40元,股价几近翻番。

金科股份根植重庆,近期更是在三四线城市屡屡拿地,被银河证券称为房地产行业中“城镇化概念第一股”。

银河证券在其报告中表示,要想缩小东西部地区的收入差距,西部地区的城镇化必然会得到更多的中央政策扶持,而金科股份未来战略发展的重点仍在大西南地区,包括川渝、云贵地区等。

在其看来,金科中西部地区项目储备占比超过60%,且产品线逐步下沉至重庆郊县,非常契合新型城镇化发展路径,为地产行业中城镇化概念第一股。

此外,身披城镇化光环的地产股,还包括荣盛发展()、中南建设()、华夏幸福()。

其中,布局二三线城市的荣盛发展,以周转速度快而闻名业内。从存货周转天数来看,荣盛发展的周转速度远远高于行业平均水平,甚至高于快周转的龙头老大万科。

这很大程度上源于其二三线城市的定位。其布局包括唐山、徐州、常州、聊城等众多二三线城市,且在上述城市市场占有率均处于第一的位置。

长江证券在其报告中表示,定位二三线城市的策略决定了该公司土地单价水平都比较低,“但公司对于拿地一向比较谨慎,在拿地之前会参考地块周边房价确定土地价值再出手。以目前的情况来看,公司谨慎的拿地策略为公司的快周转做出了巨大的贡献。”

与之不同,另一只城镇化概念股华夏幸福,却是在园区地产发力。

中银国际在其报告中表示,“公司独特的园区开发模式符合地方政府诉求,符合产业转移方向,而其地产业务的定位也契合了调控及城镇化发展方向。”

12月4日市场反弹至今,华夏幸福的涨幅已经达到21.67%,荣盛发展亦有16%。

后续存疑

但另一方面,三四线城市不甚稀缺的土地供应,也令追逐城镇化过程中的地产股蒙上阴影。

国家统计局数据显示,2012年前11个月,中部和西部地区房地产开发投资增速分别高出东部地区4.6个百分点和4.7个百分点,延续了2011年的发展趋势。

但从需求角度来看,2012年前11个月,在全国楼市整体回暖的大背景下,西部地区商品房销售面积仍同比下降3.5%,楼市回暖速度明显弱于东部地区和中部地区。

“明年三四线城市的库存压力会非常大。”上海一家券商的地产研究员表示。

但在力推城镇化的卖方机构看来,城镇化正是去库存的最大动力。

中银国际在其报告中表示,深度城镇化每年新增2.5亿平米需求,并可化解三四线高库存风险。作为未来十年的主要发展动力,新型城镇化将为房地产提供新的发展空间。

据中银国际测算,新型城镇化在未来的近十年中,每年平均新增2

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.5 亿平米的需求,一方面可以提升行业规模,另一方面,也可以化解三四线城市的过度投资和高库存风险。

但整体而言,地产调控难言放松。

在住建部年度工作会议上,住建部部长姜伟新指出,凡是放松调控致房价过快上涨的城市,住建部将继续采取措施并会同监察部门对其进行约谈直至问责。

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